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提问：雕叔，请帮忙分析一下山水美树、紫薇华发CID首府、中海寰宇天下这三个楼盘，哪个性价比更高，以后升值空间更大?谢谢!

回答：这3个盘，估计不是想买哪个的问题，而是能买到哪个的问题。山水美树在航天基地板块，纯洋房住区，毛坯，1万5左右，上一次是万人摇，还有几栋楼，估计一旦推售也是万人摇。紫薇华发，也是万人摇盘，这个项目是CID板块第一个入市销售的项目，价格要比预期低，当然装标也降标了，但即使这样依然那么多的人摇，是因为周边拍出的高价地不断拔高大家对这个区域的预期。中海寰宇天下，挨着紫薇华发，目前价格还没有公示，看会批到多少价格吧。这三个盘如果让我排序的话，那肯定首选山水美树，毕竟是纯洋房。紫薇华发、中海寰宇天下，选哪个都很正常。总之，就看能摇上哪个了。西安投资建议，详见知识星球内部分享。

(相关资料图)

提问：本人在二环内有两套房，由于小区房龄20多年了，一个带学区，一个不带学区，但即使在地铁口也都基本不涨，也难卖出，不知是不是房龄原因，现在能卖吗？打算置换，又缺乏动力。

回答：成都老城区城市化有机更新速度放缓，次新房，改善房的需求会压倒上车刚需。现在房价被严格调控，城市不同板块之间的价差还并不太大，是比较不错的将普通资产置换成优质资产的时机。你要果断一些。如果你的房子一直不涨可能有以下5个原因：1.选错城市：房价就是城市的股票，影响房价80%的因素就是城市和区域，影响房价的100分里，已经丢了80分，剩下再怎么努力，结果可能都是不及格。2.区域错配：就是在刚需板块买豪宅，在豪宅板块买老破小，离区域的主流购买力太远，所以没有市场。3.产品硬伤：比如房龄老，没地铁，户型奇怪，朝向太差，周边环境太LOW，附近有厌恶设施（如垃圾站、污水厂）等等，这样的房子没人愿意住，涨幅自然也不咋地。4.没有利好：没有利好的盘，比较难吸引资金入场，一个看上去有美好未来的产品，才是好的投资品，而一个连利好预期都没有的产品，那很可能只是个普通消费品而已。5.涨幅透支：房价不是不涨，而是你提前以涨过之后的价格逢高买入，但下一个上涨周期却没有很快到来，那就等于提前被套牢在高位。

提问：雕叔，买经济适用房，要注意什么？

回答：买经济适用房，里面有很多坑。交易费用、限制措施也是不一样的。流动性和收益性都要比一般的商品房差一些，2006年后的房子，可以交税改成商品房。

提问：雕叔你好！现在有子弹80，夫妻俩都是事业单位，女儿还在读书。锦江社保资格。怕钱放银行会贬值，投资房产可靠吗？投资在成都哪里升值空间更大？买多大面积的将来更好出手？

回答：首先关于现在是否还能买房简单说几点：1、未来房产依然是很好的保值资产。虽然房产赚钱效应不如以前，但是综合看当下的各类投资渠道，对于普通人来说，房产，依然是最佳的选择。2、对于现在刚需应该抓紧时间买房，从长远看，房价想大幅度下跌的可能性不大，现在静淡市，应该抓住机会。再等就是房价又回到你买不起的水平了。3、存钱收益是跑不赢通胀。这一点，大家基本是有共识的。如果综合从购买力的角度来看，你存在银行的钱，加上利息，都是在贬值的。因此，从保值和收益的角度来看，存钱，长远看不是一种最好的选择。4、做好资产配置，才是最主要的。单纯的存钱，或者乱投资，似乎都不是好的选择，对于一般家庭来说，最主要的还是需要做好资产配置。成都长期看好。80w首付预算关注成华二八，锦江板块。面积选择90以上三房，一步到位，未来流动性更好。

提问：雕叔你好，想请教青羊五片有推荐楼盘吗？暂时看了有华府金沙新楼盘，优点是新，精装修很吸引人，缺点是45层太高，实得面积很小，最小套三要330－340，然后就是次新房，基本都有八九年房龄了，保利北森公馆只买得起套二，优品道那边双地铁商场公园总体还不错，也有好多期了，高层电梯还是一期房龄更老的多层纠结。

回答：无论是从配套，居住感，抗跌性来说保利都要强一些。华府金沙45楼太高了，后期出售会是问题。还有，精装修的房子都有溢价。最后，面积小，非常影响居住感。

提问：雕叔你好！关注已久。请问，现有金牛区交大路附近15年房龄小套三、犀浦新房套五清水。都是小开发商，感觉增值特别差。想腾挪资格上车。看了天新保利中海这些，确实不错，但是生活圈不在那。看了保利时代中铁御华府。准备卖交大路的入手保利时代。你觉得如何？确实，现在手头的学区都不行。保利时代学区也一般。但是，天新毕竟生活圈不在那，遗憾啊。不晓得保利时代那边未来会怎么打造学区。

回答：你好！15年的房龄确实过几年属于老房了，成都一般超过20年房龄的房子升值潜力都不大。天新适合改善，但现在买入至少空置几年以上。保利时代修高价那边有几块地一直没拆，说是铁二局，看起来可能会有点乱；西北桥往一环路口子小摊贩有点多，可能会看起来嘈杂。旁边的火车北站虽然因为成渝中线造成延迟，但这是个重点项目，改造后我觉得潜力很大，地理位置来看保利时代位置属于中优，等周边改造估计还是要花一段时间，如果改造好了也不是这个价了，想想当年南门刚开始发展很多人嫌偏僻不方便，现在早已今非昔比。至于保利时代学区好像旁边在修小学，是两个学校合并的。卖15年的套三卖保利是得行的。

提问：我们是普通资格，新都区户口，高新南区社保。一直住在天府二街，工作也在高新区。之前看了万科公园五号的房子觉得不错，卖了套天府二街的房子，腾了个资格，结果最后公园五号直接没有摇号资格。现在手里可以首付的现金300个左右。最近一个多月一直在看房，但是越看越迷茫。二手房：金融城直接没看，感觉买不起。主要看了大源一圈的，生活习惯了，而且高新区实际快速发展也是最近，就算天府新区起来了，高新区也是保险的。但是这一圈的房子品质已经很一般。最近的行情之下，大户型的房子价格标的越来越离谱。满5的房子，总价超过400。未满五的各种税费中介费加起来，感觉花400多买个二手，觉得很不值。新房：看了三个区域，（1）一个双流怡心湖，离我们现在住的地方近，两个楼盘（绿城诚园，西派国樾）价格400左右，价格便宜，离老城近，房子品质还行，优势是去了就可以买，不那么抢手。缺点是属于双流，而且周边楼盘品质较差，配套不太成熟。而且怡心湖区域属于双流战略，我去现场看了圈，各种基本都还是规划，但是区级战略略微有点低。怕买了跑输大盘。（2）另一个是新川中和。主要看了陆肖TOD和中建那个一号。中建盘太小，不考虑。陆肖区域价格在接受范围内，但是那一圈挨着中和老城，现在看也是一片荒芜，不知道各种配套什么时候兑现。（3）最后一个是天府新区。天府新区主要看了麓湖版块（麓湖的房子之前没看上，觉得户型奇怪，实际看上了普通资格也买不到），现在还有中海和德商的房子，还有可能买到。也看了再往南的其它的楼盘，离老城太远，不方便上班。请问我们这种买哪里比较合适？想最近就尽快出手，不想再等太久。

回答：万科公园五号虽然总价高，但是你们的顺位度并不高（顺三），所以没摇中也是情理之中的。目前首付300万，理论上可以买到1000万的房子，完全是有实力上成都最顶级的金融城或者麓湖片区的。但你们的预算可能大概在四五百万的样子，这样我们再来分析你的想法。新房看怡心湖的话，绿城品质还是可以，总地价的前期都被卖完了，西派国樾倒是一直都在顺销，品质是挺好，但是只能谈自住+距离高新近一些，至于学区、地铁和商业，其实都很差。有这样的预算，买一个透支比较严重的板块新房，是不值得的。你说的跑输大盘，是大概率事件。新川的陆肖目前周边比较荒凉，但未来新川的综合配套会迎头赶上，陆肖会享受到这样的第一波红利。虽然现在陆肖存在一定的泡沫，但是问题不大，是比较稳的，建议可以上。中建就算了，一是小盘，二是也抢不到。天府新区麓湖板块的房子，特别是新房，比较小众一些。要么单价超级贵，要么户型或者地段很差。比如中海观园没什么可选的了，或者看看天府西板块的。其实二手房也可以看一些，比如金融城的保利锦湖林语、银泰泰悦湾、招商大魔方和复地金融岛，单价都还没超过4万，是有符合你预算的。

提问：雕叔你好，想问一下成都青羊二十一世纪花园的一楼值得买么？未来出手会因为是一楼而折价么？感谢回答！

回答：其实折价不是一个固定值，而是一个相对值。譬如，我们说，楼梯一楼应该比三楼折价5%以上。一些高档小区，一楼折价比例通常更高；而在上车的老破小里，房子总共就300万，3楼300万，一楼285万很正常，地板价挤压。最典型的例子，一些成交结合部的上车盘，地下室可能只打一楼的8折，而大部分情况下这个数字可能是6折。买房子不要贪便宜买一楼，顶楼，临路的房子。买的时候可能便宜两三千，卖的时候可能折价就不止这么多，而且还不好出手。当然一楼带花园纯自住是可以考虑的。补救方案: 子弹100，从投资角度建议退掉恒大，恒大有无理由退房。千万别提前还款。开发利用老人票，可以重新投到主城区。

提问：雕叔你好！现在户口武侯区集体,社保武侯区多年,未婚,自己及直系亲属成都无房。现在可以把户口迁出成都后再人才落户天府新区，同时社保也可以在天新缴一个月。请问，有天新购房资格不，算刚需一类不。

回答：只要单位社保不断缴从武侯转到天新，就有天新购房资格。按你说的方法操作，就是属于天新第一顺序。

提问：雕叔，坐标成都，首套房，在金牛万达旁批发市场上班，考虑娃娃上学和自住。1.在金牛万达入90-120二手房如何，入手时机是今年后半年合适还是20年上半年好?2.现在成都城北发展的主力如何布局， 万达对面的老破小拆迁几率大不3.如果考虑新盘， 哪个合适,升值空间大，适合入手4, 现在成都的房价是横盘还是上升。

回答：1.在万达周边上班，可以入手,建议下半年上车为好。你可以围绕万达商圈附近选，最大的原因就是商圈区域的位置往往都非常好，地段加成高，这里的生活配套比起其他区域，更加成熟完备，拥有更大的优势。2.买房不要赌拆迁，概率太小,资金风险大。

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